进入到2023年，房地产行业依然处于深度调整期。值得关注的是，相比较过去的两年，2023年房地产等来了政策的调整。7月份，中共中央政治局会议表示，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后，包括一线城市在内的多个城市接连表态，表示支持刚性和改善性住房需求。

　　随着政治局会议重新定调楼市，房地产行业能否迎来复苏？后续，房地产政策究竟应该是发力供给还是发力需求？8月8日，在由观点地产机构主办、华夏时报等联合主办的“2023博鳌房地产论坛”上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲发表了题为“中国经济与房地产的跨越、趋势和突围”的演讲，对宏观经济以及房地产行业的形势进行了相关分析。

　　经济的主要问题是需求不足

　　国家统计局发布的数据显示，2023年上半年，我国国内生产总值为593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快了1.0个百分点。对于当前我国的经济形势，樊纲说：“从宏观经济学的角度来看，当前的经济增长比较低迷。”

　　在樊纲看来，经济增长不及预期是多种因素构成的。过去的3年，疫情管控下产业链出现紊乱，这是一大问题。随后，产业链紊乱导致失业、收入增长预期下降等问题开始显现，导致市场需求不振，包括消费需求不振。

　　那么，消费该如何提振？“消费刺激是刺激不出来的，没有收入就没有消费。”樊纲如此表示，樊纲认为，如果收入没有增长，刺激消费从而让消费增长也只能是“昙花一现”。同时，这种“昙花一现”或将导致经济出现反馈机制，即“市场越不好，价格越下降。价格越下降，预期越差，市场则越不好”。

　　“因此，中国经济现在面临的最大挑战就是需求严重不足。”樊纲在演讲中如此表示。

　　政策应当打向需求

　　根据国家统计局发布的数据，2023年6月份，我国CPI环比略有下降，同比持平。此外，从7月份开始，农产品价格整体略弱于6月份，果蔬等产品价格则是持续回落。“需求不足最严重的表现便是物价水平下跌，6月份的CPI已经是零增长。”樊纲说。

　　除了物价水平有所下降之外，PPI指数也出现了负增长。国家统计局发布的数据显示，2023年6月份，受到石油、煤炭等大宗商品持续回落以及2022年同期对比基数较高等因素影响，PPI同环比均出现下降，同比跌幅达到5.4%，跌幅相比较上月扩大了0.8个百分点。

　　对于这一现象，市场有声音认为，其是通货紧缩。对此，樊纲表示否认。樊纲进一步解释：“通货紧缩指的是在货币减少情况下出现的需求减少、购买力减少。但当前的经济情况则是货币超常增长，增幅几乎达到13%，但物价水平出现了负增长。”

　　“在经济学角度，类似货币增长但物价水平负增长的现象应该被称为是‘流动性陷阱’，也就是货币没有转化为需求。”樊纲说。在樊纲看来，近期密切出台了较多政策，政策出台势必会有作用，但作用能有多大则仍待观察。

　　樊纲认为，在需求不足的情况下，政策组合拳应当锚向需求，如果锚向供给，例如在“给企业增加贷款、减少利息、降税”等方面做文章，仍是增加供给，但没有增加购买力。

　　迁移性需求是房地产下一阶段最大的需求

　　具体到房地产行业，樊纲认为，房地产的现状与此前的政策不无关系。具体与两大房地产政策有关：其一，短期的针对房企的限贷政策；其二，长期的存在问题的城市化战略。

　　2020年，限制房地产融资的“三道红线”政策出台。作为典型的重资金行业，房地产在融资紧箍咒下现金流突然缩减。“此前，银行等机构从上至下停止给房地产企业贷款。随后，很多企业暴雷，烂尾楼问题也比较凸显，这些现象与断供息息相关。”樊纲在演讲中如此表示。

　　“长期来看，我们的城市化战略出了问题。不断给小城市供地，鼓励小城镇发展，对于大城市则是限之又限，导致房地产市场两极分化，小城市房子盖完，但人口流失或减少，大城市的人口则是一个劲地涨。”樊纲说。

　　樊纲认为，大城市和小城市之间的分化问题会持续，“因为中国的城市群发展和人口迁移的进程还远远没有结束”。“在此背景下，房地产市场仍然有发展的前景，因为人们在迁移的进程中，需要住房，且迁移性需求可以拉动改善性需求。”樊纲进一步解释。

　　“很多人说，当前人们都有了住房，需求没有了，现阶段房地产的问题是总量问题。但在我看来，房地产主要问题是结构问题。今后，房地产在发展的过程中仍然会有小城市和大城市之间的两极分化的趋势，这是行业的新阶段，也是无法避免的。”樊纲说。

　　针对后续房地产的发展态势，樊纲认为：“我们应该尊重规律，人口迁移是有规律的，市场的规律则是建立在人的行为的规律上的。人们追求美好生活，也希望房地产在下一轮城市化的2.0版本即城市群的发展过程中得到进一步的发展。”

（文章来源：华夏时报）